Os Condomínios Edilícios e a atenção à Acessibilidade.

Os Condomínios Edilícios e a atenção à Acessibilidade

por Marcelo Manhães de Almeida [1]

I). Apresentação do tema:

Buscamos aqui provocar uma reflexão nos condomínios edilícios para que passem a tomar medidas concretas relacionadas à inclusão social daqueles que possuem alguma deficiência física ou intelectual.

É facilmente perceptível o distanciamento entre o discurso e a prática, quando estamos diante da necessidade de executar obras de adaptação de algum espaço para fins de garantir a plena acessibilidade a algum espaço determinado.

Entender a extensão do tema “acessibilidade” já é um princípio de exercício de cidadania; executar medidas concretas para garantir a acessibilidade, é realmente demonstrar um amadurecimento cívico em relação às demais pessoas.

Dentro do “mundo em miniatura” que é um condomínio edilício, verificamos as mais variadas posturas e avaliações sobre a necessidade de executar as obras de acessibilidade, especialmente diante da necessidade de promover arrecadação de recursos financeiros para fazer frente ás obras de adaptações.

Sobre essa questão, é que seguimos com algumas observações.

II). Inclusão social e acessibilidade: início de uma longa caminhada.

A inclusão social é a política de inserção de pessoas ou grupos de pessoas que se encontram, de alguma forma e ainda que temporariamente, excluídos da sociedade. Para formatar essa política há de se identificar quem vem sendo sistematicamente excluído da sociedade a ponto de não conseguir, em igualdade de condições, gozar de direitos básicos como trabalho, educação, saúde, lazer e moradia.

Ser idoso ou ter alguma deficiência física não faz (ou não deveria fazer) da pessoa um ser socialmente excluído; no entanto, se a sociedade não oferecer condições para que essas pessoas possam se deslocar em espaços de fruição pública ou fruir o que esses proporcionam, significa dizer: a sociedade optou pela violenta e covarde prática da exclusão social na medida em que impede que o indivíduo exerça a sua cidadania por razões eticamente injustificáveis. A exclusão fica suficientemente demonstrada na medida em que, por exemplo, as barreiras físicas impedem o pleno acesso e deslocamento das pessoas com deficiências ou mobilidade reduzida.

Sob o ponto de vista legal, a Constituição Federal tratou expressamente da acessibilidade conforme disposto nos artigos 227, §2º e 244, adiante transcritos:

“Artigo 227 – § 2º – A lei disporá sobre normas de construção dos logradouros e dos edifícios de uso público e de fabricação de veículos de transporte coletivo, a fim de garantir acesso adequado às pessoas portadoras de deficiência.

Art. 244 – A lei disporá sobre a adaptação dos logradouros, dos edifícios de uso público e dos veículos de transporte coletivo atualmente existentes, a fim de garantir acesso adequado às pessoas portadoras de deficiência, conforme o disposto no artigo 227, § 2º.”

A primeira observação que cabe fazer em relação a esses dispositivos refere-se ao cuidado que o legislador teve em tratar, no que se refere às edificações, de duas distintas situações, quais sejam: referente à construção de novas edificações de uso público e aquela voltada à adaptação de edificações de uso público já existentes.

Somam-se aos dois dispositivos constitucionais acima citados, os artigos 5º; 7º, XXXI; 23, II; 24, XIV; 37, VIII; 203, IV, V e 208, III.

Com base nessas normas constitucionais, a questão da acessibilidade foi inicialmente tratada pela Lei nº 7.853/89 (que dispôs sobre o apoio às pessoas portadoras de deficiência e instituiu a tutela jurisdicional de interesses coletivos ou difusos dessas pessoas) e mais recente, pela Lei nº 13.146/15 (que instituiu a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência – LBI), passando por outras normas legais das quais destacamos a Lei 10.098/2000 e o Decreto nº 5.296/2004.

Nos termos do artigo 2º da LBI, “Considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas”.

Já o inciso IX do artigo 3º da LBI considera a pessoa com mobilidade reduzida, “aquela que tenha, por qualquer motivo, dificuldade de movimentação, permanente ou temporária, gerando redução efetiva da mobilidade, da flexibilidade, da coordenação motora ou da percepção, incluindo idoso, gestante, lactante, pessoa com criança de colo e obeso”

De modo a demonstrar a relevância da atenção que a sociedade precisa despender às pessoas com deficiências ou com mobilidade reduzida, sob o ponto de vista quantitativo, são mais de 45 milhões de brasileiros que declaram ter ao menos um tipo de deficiência, seja do tipo visual, auditiva, motora ou intelectual, segundo censo demográfico 2010 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística-IBGE[2].

Para a Secretaria Nacional de Promoção dos Direitos da Pessoa com Deficiência – SNPD[3] a acessibilidade deve ser entendida como “um atributo essencial do ambiente que garante a melhoria da qualidade de vida das pessoas. Deve estar presente nos espaços, no meio físico, no transporte, na informação e comunicação, inclusive nos sistemas e tecnologias da informação e comunicação, bem como em outros serviços e instalações abertos ao público ou de uso público, tanto na cidade como no campo”.

Na busca de se atingir um cenário de pleno acesso há de se considerar as seguintes dimensões de acessibilidade:

a). Acessibilidade arquitetônica, visando a inexistência de barreiras físicas nas edificações, nos espaços públicos e nos meios de transportes;

b). Acessibilidade metodológica, onde os métodos e técnicas de estudo, trabalho, ação comunitária e convívio familiar isolam toda e qualquer barreira;

c). Acessibilidade de atitude, mediante eliminação de preconceitos, estigmas e discriminações;

d). Acessibilidade instrumental, de modo a que sejam disponibilizados instrumentos, utensílios, ferramentas de trabalho, estudo ou lazer, para todas as pessoas;

e). Acessibilidade na comunicação, permitindo que todas as pessoas possam manter comunicação entre si (linguagem gestual) e escrita (braile), além da comunicação virtual;

f). Acessibilidade programática, para que as políticas públicas sejam formuladas sem barreiras invisíveis para a pessoa com deficiência.

Nos termos do artigo 8º da LBI, o Estado, a sociedade e a família são obrigados a assegurar à pessoa com deficiência, a efetivação dos direitos referentes à vida, à saúde, à sexualidade, à paternidade e à maternidade, à alimentação, à habitação, à educação, à profissionalização, ao trabalho, à previdência social, à habilitação, à reabilitação, ao transporte, à acessibilidade, à cultura, ao desporto, ao turismo, ao lazer, à informação, à comunicação, aos avanços científicos e tecnológicos, à dignidade, ao respeito à liberdade, à convivência familiar e comunitária.

As limitações em se atingir a plena integração social das pessoas com deficiências ou mobilidade reduzida não decorrem das pessoas em si mas sim, do ambiente em que elas estão inseridas.

III). Da acessibilidade nas edificações

Enquanto a Constituição Federal adota a terminologia “edifícios de uso público” (ou seja, o edifício público que por natureza tem o seu uso público e o privado, destinado a uso público), a Lei 10.098/2000 e o Decreto 5.296/2004 utilizam edifícios públicos ou privados destinados ao uso coletivo.

A LBI ampliou o ambiente que se submete ao conceito de acessibilidade e isso porque: (i). o inciso I do artigo 3º da LBI se refere aos “serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo” e (ii). o inciso IV do mesmo artigo 3º, ao tratar das barreiras, refere-se a barreiras urbanísticas existentes nas vias e nos espaços públicos e privados abertos ao público ou de uso coletivo e a barreiras arquitetônicas existentes nos espaços públicos e privados (sem limitar que tais espaços privados, sejam de uso coletivo).

Quanto à obrigatoriedade dos imóveis construídos anteriormente à vigência da LBI terem que se adaptar às normas de acessibilidade, vale novamente citar os artigos 227, §2º e 244 da nossa Constituição Federal que tratam das duas situações, quais sejam, das novas construções e as das adaptações dos edifícios de uso público.

A Lei nº 10.098/2000 (art, 11), com a redação dada pela LBI, dispõe que a construção, ampliação ou reforma de edifícios públicos ou privados destinados ao uso coletivo deverão ser executadas de modo que sejam ou se tornem acessíveis às pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida.

Os artigos 12 e 12A da Lei nº 10.098/2000, também com a redação dada pela LBI, determinam que locais de espetáculos, conferências, centros comerciais devem dispor de espaços reservados para pessoas que utilizam cadeira de rodas, lugares específicos para pessoas com deficiência auditiva e visual, bem como, fornecer, em centros comerciais, carros e cadeiras de rodas para o atendimento de pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida.

No que se refere especificamente a acessibilidade, destacamos da LBI o seguinte:

a). Sempre que houver aprovação de projeto arquitetônico e urbanístico bem como, execução de qualquer tipo de obra com destinação pública ou coletiva há de se respeitar as normas da LBI (art. 54, I, III);

b). Os equipamentos e instalações abertos ao público, de uso público ou privado de uso coletivo devem atender aos princípios do desenho universal, tendo como referência as normas de acessibilidade (art. 55, §1º);

c). A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas respeitando as normas de acessibilidade (art. 56);

d). As edificações públicas e as privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tomando-se como referência, as normas de acessibilidade vigentes (art. 57).

De modo a expandir os instrumentos de fiscalização, o §1º do artigo 56 da LBI atribuiu às entidades profissionais das atividades de Engenharia, de Arquitetura e correlatas, a obrigação de exigir, ao anotarem a responsabilidade técnica de projetos, a responsabilidade profissional declarada de atendimento às regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas.

Vale também lembrar que o Decreto nº 5.296/2004 (que regulamenta as Leis nºs 10.048/00 e 10.098/00) cuidou de exigir, em edificações de uso público ou de uso coletivo, a instalação de balcões de atendimento ou bilheterias com uma parte da superfície acessível para atendimento às pessoas com deficiências ou mobilidade reduzida.

Sob o ponto de vista técnico, a ABNT produziu várias normas tratando da matéria cabendo aqui destacar a NBR 9050, de 1993, cuja 3ª edição, publicada em 11 de outubro de 2016, reorganizou seus capítulos, definições de critérios de sinalização em espaços públicos, parâmetros e ergonomia para mobiliário e equipamentos urbanos além da ampliação da abordagem sobre pessoas com deficiência, trazendo para o foco do atendimento das normas, as pessoas com limitações de locomoção, como idosos, obesos, gestantes, entre outros.

IV). Da obrigação do condomínio edilício em promover as obras para atender à LBI

A LBI se mostra bastante clara ao obrigar a realização de obras de adaptação em edificações já existentes, razão pela qual, cabe aos síndicos dos condomínios edilícios, promover as medidas necessárias para executar tais obras.

O artigo 7º da LBI estabelece que é dever de todos comunicar à autoridade competente qualquer forma de ameaça ou de violação aos direitos da pessoa com deficiência pois, essa prática caracteriza o crime previsto no artigo 88 do mesmo texto legal

Portanto, qualquer pessoa pode (e deve) comunicar a autoridade competente, a inércia de algum condomínio edilício que não promova as adaptações exigidas por Lei[4] e nesse sentido, tratando-se de Condomínio Edilício, o responsável pela inoperância é o síndico.

Para tanto, a recomendação é que o síndico leve ao conhecimento da Assembleia Geral do Condomínio, as adaptações necessárias, orçamentos e empresas que se apresentem para a execução das obras de acessibilidade. Em seguida, cabe ao síndico convocar a respectiva Assembleia Geral Extraordinária para que a matéria seja informada aos condôminos e que estes deliberem sobre a contratação da empresa competente.

Vale lembrar que a acessibilidade deve ser garantida a pessoa com deficiência física, visual, auditiva, mental e múltipla; em apertada síntese, a acessibilidade estará garantida se oferecidas as seguintes situações

• Rampas de acesso ao imóvel;

• Elevadores de acesso à área externa do imóvel (equipamento eletromecânico de descolamento vertical) e também interna;

• Piso tátil e direcional;

• Estacionamento ou vagas na garagem reservadas;

• Escadas com corrimão

• Circulação interna acessível.

• Sanitários;

Para aqueles que na Assembleia Geral do Condomínio eventualmente se coloquem contrários, cabe informar que há várias decisões judiciais impondo a realização das obras que, se já são bastante usuais quando se trata de imóveis públicos, também passarão a ser em relação aos imóveis privados diante dessa nova legislação. Vejamos algumas decisões:

AÇÃO CIVIL PÚBLICA – CIDADANIA – MINISTÉRIO PÚBLICO – LOGRADOUROS E EDIFÍCIOS PÚBLICOS – PORTADOR DE DEFICIÊNCIA – ACESSO ADEQUADO – EXIGIBILIDADE – LEGALIDADE – É admissível ação civil pública para que o Poder Público, Federal, Estadual e Municipal, seja obrigado a garantir à pessoa portadora de deficiência, seu acesso irrestrito a logradouros e edifícios de uso público e veículos de transporte coletivo. Ilícita, porém, é a ordem judicial explicitando a forma, por descaber ao Poder Judiciário, sob pena de invasão de competência, dizer qual obra deva ou não o Executivo realizar – Inteligência da CF/1988, arts. 2o, 24, inciso XIV, e seu § 4o, e 227, § 2o, e 244, da Constituição Bandeirante, art. 280 e art. 55 do seu ADCT, e da Lei n, 10.098, de 19.12.2000, arts. 11, caput, e seu Parágrafo único, incisos I a IV, e 23, Parágrafo único. OBRIGAÇÃO DE FAZER – MULTA DIÁRIA – COMINAÇÃO – LEGALIDADE – Não ostenta ilegalidade alguma a aplicação de multa diária, caso o responsável legal, no prazo fixado pelo Juiz, não implemente as medidas necessárias destinadas a assegurar aos portadores de deficiência, seu acesso a logradouros, edifícios de uso público e veículos de transporte público, ainda que se cuide de poder público, por estar contemplada em lei, sem quaisquer ressalvas, essa medida excepcional – Inteligência da Lei n. 7.347, de 24.7.1985, art, 11. Recurso parcialmente provido. (Apelação Com Revisão 2152735600; Relator(a): Xavier de Aquino; Comarca: Comarca nâo informada; Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Público ; Data do julgamento: Não disponível; Data de registro: 08/09/2003 ).

AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DEFICIENTE FÍSICO – ACESSO À ESCOLA (andar das salas de aula) dificultado por escada Infringência ao artigo 227, § 2o da Constituição Federal, que determina a eliminação de barreiras que impeçam o livre acesso dos deficientes – Recurso provido. (Apelação Com Revisão 2202215100; Relator(a): Antonio Carlos Malheiros; Comarca: Comarca não informada; Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Público; Data do julgamento: Não disponível; Data de registro: 24/05/2006)

AÇÃO CIVIL PÚBLICA – DEFICIENTE FÍSICO – NBR 9.050/94; LF 8.275/75; DE n° 20.811/83 e DM n° 10.874/74 – Construção de rampas de acesso em todos os compartimentos da escola – Adaptação de banheiros e colocação de corrimãos nas escadas existentes – 1. Deficientes físico: Acesso. Remoção de barreiras e obstáculos ao acesso de deficientes físicos a próprios estaduais foi disciplinada no Estado pela LE n° 3.710/83 (com a redação dada pela LE n° 5.500/87) e pelo DE n° 27.383/87, tornando desnecessário o acesso à Constituição Federal ou à legislação federal. Desnecessário, em conseqüência, definir se os dispositivos constitucionais ou legais federais são de eficácia contida ou de eficácia plena. – 2. Obrigação de fazer. Separação de poderes. A determinação ao Executivo do cumprimento da lei, ainda que isso implique na realização de despesas, não ofende o principio da separação de poderes: a) o Poder Público também se submete ao império da lei e cabe ao Judiciário, ao decidir a lide, aplicar a lei conforme entender pertinente. Outra interpretação impede ao Judiciário o exercício de sua atribuição constitucional; e b) há expressa autorização legal na LF nº 7.347/85 como se nota de seu art. 12, em que o § 1o cuida da suspensão de liminares a pedido ‘da pessoa jurídica de direito público interessada’, a denotar que a obrigação de lazer ou não fazer (art. 11) pode ser determinada liminar ou definitivamente contra o Estado. – 3. Obrigação de fazer. Separação de poderes. É questão tormentosa saber até que ponto pode o Judiciário interferir na gestão da coisa pública, determinando ao Executivo a realização de obras e fixando prazos. A análise da jurisprudência indica uma tendência a deixar à discrição do Executivo a realização de obras de maior vulto ou que envolvam definição mais difusa de prioridades, dele exigindo no entanto a realização de serviços e obras de pequeno vulto. (Apelação Com Revisão 2736395100; Relator(a): Não disponível; Comarca: Comarca não informada; Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Público; Data do julgamento: Não disponível; Data de registro: 26/04/2005; Apte: Fazenda Estadual Apdo: Ministério Público Origem: 1a Vara Cível (Ribeirão Preto) – Proa n° 1.985/00 Juiz: Márcia Blanes).

“Ementa: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Vaga de deficiente em garagem de condomínio. Sentença de parcial procedência. Garantia de acessibilidade aos deficientes físicos com dificuldade de locomoção que tem previsão condominial e que deve ser praticada. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça. Recurso não provido. (TJ-SP. Apelação 0160746-18.2009.8.26.0100. Relator (a): Fábio Quadros; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/06/2014).”.

VI). Encerramento.

Encontrando-nos em um processo de conscientização social em relação à acessibilidade, mostra-se muito importante que dentro dos condomínios edilícios, essa questão seja levada ao conhecimento dos condôminos; não apenas para fins de cumprimento de dispositivo legal, mas para que todos passem a atentar que dentro e fora do Condomínio, há de se respeitar e fazer respeitar a igualdade entre as pessoas, derrubando as barreiras físicas e preconceituosas que ainda existem em relação às pessoas com deficiências e/ou mobilidade reduzida.

[1] Advogado graduado pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, pós graduado em Planejamento e Gestão Urbana pela Escola Politécnica da USP, pós graduado em Negócios Imobiliários pela Fundação Armando Alvares Penteado.

Vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, vice-presidente do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo – CONPRESP, vice presidente da Fundação Liceu Pasteur.

[2] http://biblioteca.ibge.gov.br/visualizacao/periodicos/94/cd_2010_religiao_deficiencia.pdf

[3] http://www.pessoacomdeficiencia.gov.br/app/acessibilidade-0

[4] Merece especial atenção as seguintes normas técnicas editadas pela ABNT: NBR 9050 – Acessibilidade a Edificações Mobiliário, Espaços e Equipamentos Urbanos; e NBR 13994 – Elevadores de Passageiros – Elevadores para Transportes de Pessoa Portadora de Deficiência;